CMHC調高房屋按揭保險保費

1484697885 845CMHC指去年個案95%貸款60萬以下
加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)昨天宣布,由3月17日起調高房屋按揭保險的保費標準。CMHC公司指保費調高幅度不大,貸款者平均每月只需多付5元保費(每年60元),高級副總裁曼尼爾(Steven Mennill)指調高保費是為了保持房貸保險業的競爭能力,增加財政穩定系數,相信調高保費的幅度不會對保戶造成太大財務影響。
根據CMHC公布的數字,以5年期貸款、25年攤還、利率為2.94%計算,首付比例在5%至9.99%的貸款客戶,貸款額在15萬元時,每月將多支出保費2.82元;貸款額在25萬、35萬、45萬及55萬元時,每月預計增加的保費分別是4.7、6.59、8.47及10.35元;貸款額在85萬元時,每月將多支出保費15.98元。如果首付提高至15%至19.99%,貸款額在15萬元時,每月將多支出保費7.06元。貸款額在85萬元時,每月將多支出保費39.96元。
CMHC表示,保費多寡與加拿大聯邦金融機構監察辦公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions,OSFI)對於保險公司儲備資金的規定有關。OSFI公布於今年1月1日生效的新規定,要求提供按揭保險的金融機構必須持有更多儲備基金,以加強金融體系的穩定性,提供一個抗禦金融風險的屏障。這是今次調漲保費的主要原因。
CMHC公布數據顯示,在2016年前9個月,該機構提供保險的按揭平均貸款額為24.5萬元。所有受保的房貸個案中,近50%借款總額在30萬元以下,近95%貸款總額在60萬元以下,貸款總額逾85萬元的不足1%。保戶平均的首付比例為約8%。保戶平均的月支出佔收入比例(gross debt service ratio,GDS)為25.6%。
已受保貸款戶保費不變
GDS的計算方式是將每月房屋貸款必須償還的本金、利息,與房屋應支付的地稅及水電取暖等費用相加,所得出的支出總數除以家庭每月的總收入,即得出每月用於與房屋有關的開支,佔家庭總收入的份額。CMHC規定,GDS比率不得超過其家庭月收入總額32%,貸款者才有資格申請CMHC的房屋按揭保險。
CMHC是基於貸款總額所佔房屋價值的比率(loan-to-value ratio)來規定保費佔貸總額的比例,從而計算出每一筆房貸的實際保費金額。比率愈高(即首付愈少)則保費愈貴。由3月17日開始,根據這一比率不同,CMHC將收取相當於受保貸款總額0.6%至4.5%之間的保費,比例較現行標準顯著調高(詳附表)。
保費可以在申請貸款時一次性全額支付,但更多情況是將其加至房貸的總額中,分攤至每月的還款額當中償還。CMHC定期檢討其保費的標準並作出調整,以滿足索賠的需要和行政管理成本,並配合聯邦政府對於保險公司的儲備資金要求。
當貸款申請者的首付比例在5%至20%之間時,銀行及其他借款金融機構通常要求貸款者申請CMHC的房屋按揭保險,受保後才向借款者放出貸款。CMHC強調,已受保的貸款戶,其保費不會改變。在今年3月17日前提交保險申請的保戶,不論其房屋交接日期是否在這一期限之後,其保險仍按現有的標準計算。只有在3月17日後提交的房貸保險申請,其保費才按調高後的新標準計算。按慣常做法,房貸申請者只有在提交了完整的個人資料及房屋資料時,CMHC才算正式接受其申請。

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